Pisos turístics i comunitats de propietaris

Actualment els mitjans de comunicació es fan ressò dels problemes que causa l’explotació de pisos turístics que s’integren en un edifici on hi viuen altres veïns. Es tracta d’un problema social important que té conseqüències més enllà dels propis veïns que integren la comunitat i que afecten a barris sencers on es concentra la major oferta d’aquests pisos.

Algunes comunitats de propietaris estan començant a emprendre accions legals contra els propietaris dels pisos que els destinen a aquest tipus d’activitats i els tribunals s’han començat a pronunciar sobre aquesta matèria. Aquest article té per objectiu analitzar el tractament judicial d’aquestes situacions i proporcionar eines als veïns per fer front a aquest problema col·lectiu.

En primer lloc cal dir que a Catalunya, el principi rector en matèria de la propietat horitzontal és el del respecte a la llibertat de configuració de la comunitat pels seus integrants. És a dir, en els estatuts de la comunitat de propietaris que formen part del títol de constitució del règim de propietat horitzontal ja es pot preveure que no es poden destinar els elements privatius a aquest tipus d’activitats (article 551-2.2 CCat).

En segon lloc, el segon principi inspirador ens diu que cada propietari pot fer el màxim que li permetin les lleis amb el seu immoble (article 553-10.2.c) CCat).

Per a conjugar adequadament els drets dels veïns i dels propietaris dels pisos turístics, la Sentència de l’Audiència Provincial de Barcelona de 13 de febrer de 2015 diu el següent: “només hi caben dos tipus de restriccions d’ús dels elements privatius: d’una banda, les que podem anomenar institucionals, que comprenen (i) les activitats contràries a la convivència normal en la comunitat (ii) les que malmetin o facin perillar l’edifici o siguin perjudicials per  ala finca (iii) les prohibides per la normativa urbanística o d’usos del sector, i (iv) les que vagin en contra de les disposicions generals sobre activitats que molesten, insalubres, nocives, perilloses o il·lícites; de l’altra, les convencionals, és a dir, les que figuren als estatuts.”

En el cas de la sentència en els estatuts de la comunitat no es prohibia que els diferents pisos es destinessin a ser destinats a una activitat turística, però la sentència considera que aquesta activitat va en contra de la “convivència normal” de la qual parla l’article 553-40.1 CCat: “1. Els propietaris i els ocupants no poden fer en els elements privatius, ni en la resta de l’immoble, activitats contràries a la convivència normal en la comunitat o que malmetin o facin perillar l’immoble. Tampoc no poden dur a terme les activitats que els estatuts, la normativa urbanística o la llei exclouen o prohibeixen de manera expressa.”

Segons la sentència que comento: “”convivència normal” comporta un estil de vida i unes pautes de relació veïnal que es fa difícil de compatibilitzar amb el contacte amb persones que, en la seva condició d’hostes, entren i surten de l’immoble a totes hores atesa la finalitat primordialment lúdica que motiva la seva curta estada per regla general a la ciutat comtal.”

La sentència té en compte la dificultat de definir que s’entén per “convivència normal”, però té en compte els usos socials per fer-ho: “És evident que definir què són “activitats contràries a la convivència normal” es presta a discussió. És un dels tants conceptes jurídics indeterminats que són difícils de definir a la pràctica. Té molta importància interpretar el sentir social, o tractar d’interpretar-ho, en la mesura en què es pugui. Creiem que a la majoria de la població no li resultaria indiferent en absolut el fet que en el lloc on hi ha l’habitatge propi existeixi, també, apartaments turístics. L’ús turístic és diferent de l’ús convencional com a habitatge, quantitativament i qualitativament. Per això creiem que la majoria de la població no voldria tenir apartaments turístics en el seu edifici. Perquè les activitats turístiques alterarien la “convivència normal””.

En conseqüència, els veïns afectats per aquest problema poden accionar davant dels tribunals de justícia si volen que cessi l’explotació turística d’habitatges, encara que els estatuts de la comunitat no prohibeixin aquest tipus d’activitats en els pisos del immoble.